Coraz więcej osób zastanawia się, czy można sprzedać mieszkanie z długiem i jak to zrobić bez ryzyka. Zadłużenie nie przekreśla sprzedaży, ale wymaga planu i dobrych zabezpieczeń. W tekście pokazujemy, kto odpowiada za długi, jak je sprawdzić, jak rozliczyć spłatę z ceny oraz jakie dokumenty przygotować.

Opisane procedury opierają się na praktyce notarialnej i bankowej obowiązującej w 2025 roku; szczegóły i terminy zależą od konkretnych banków, komorników i treści umów.

Przejdziesz krok po kroku przez najważniejsze decyzje. Dowiesz się też, jak działa transakcja z hipoteką i zajęciem komorniczym, oraz jak wygląda bezpieczny przepływ środków u notariusza.

Spis treści

Kto odpowiada za długi przy sprzedaży mieszkania?

Za swoje długi odpowiada sprzedający, a hipoteka obciąża lokal do czasu spłaty i wykreślenia.

W praktyce istnieją różne rodzaje zobowiązań. Kredyt hipoteczny zabezpiecza bank hipoteką w księdze wieczystej. Zajęcie komornicze widnieje zwykle w dziale III. Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni obciążają właściciela za okres do dnia sprzedaży. Kupujący może nabyć nieruchomość z obciążeniem, ale egzekucja będzie się toczyła dalej. Dlatego długi najczęściej spłaca się z ceny sprzedaży, a wierzyciele wyrażają zgodę na wykreślenie wpisów po spłacie.

Jak sprawdzić wszystkie zobowiązania wobec wierzycieli?

Zweryfikuj księgę wieczystą i uzyskaj od wierzycieli aktualne zaświadczenia o saldzie i warunkach spłaty.

Najpierw sprawdź księgę wieczystą online. W dziale IV znajdziesz hipoteki, w dziale III roszczenia i egzekucje. Poproś bank o zaświadczenie z saldem, numerem rachunku do spłaty i promesą wykreślenia hipoteki po wpływie środków. Skontaktuj się z komornikiem lub wierzycielem, aby potwierdzić aktualny stan postępowania oraz kwotę do całkowitej spłaty. Od wspólnoty lub spółdzielni uzyskaj zaświadczenie o braku zaległości albo o ich wysokości. Zbierz też informacje o ewentualnych zaległościach za media. Nie zawsze widnieją w księdze, ale kupujący często pyta o potwierdzenia.

Czy sprzedaż zadłużonej nieruchomości wymaga zgody banku?

W większości przypadków bank nie wymaga odrębnej zgody na samą sprzedaż, jednak warunki umowy kredytowej mogą nakładać obowiązek powiadomienia banku albo uzyskania jego zgody, dlatego zawsze sprawdź zapisy umowy kredytowej przed transakcją.

Standardem jest sprzedaż z bezpośrednią spłatą kredytu z ceny. Bank wydaje promesę wykreślenia hipoteki po otrzymaniu kwoty. Gdy saldo kredytu jest wyższe niż cena sprzedaży, konieczne są dodatkowe ustalenia z bankiem, na przykład dopłata różnicy lub zmiana zabezpieczenia. Przy zajęciu komorniczym transakcję uzgadnia się z komornikiem i wierzycielem. Środki trafiają zgodnie z planem podziału, a po spłacie komornik składa wniosek o wykreślenie wpisu.

Jak wycenić nieruchomość obciążoną hipoteką lub zajęciem komorniczym?

Punkt wyjścia to wartość rynkowa, a następnie korekta o koszty, czas i ryzyko usunięcia obciążeń.

Wyceny dokonuje się na podstawie porównywalnych transakcji, stanu technicznego, lokalizacji i popytu. Od tej wartości odlicza się koszty konieczne do wykreślenia obciążeń oraz ewentualny dyskont związany z czasem i ryzykiem. Możesz skorzystać z opinii rzeczoznawcy lub z bezpłatnej wyceny oferowanej przez podmioty skupujące nieruchomości. Przy zajęciu komorniczym uwzględnij harmonogram i wymogi wierzyciela. Im prostsza ścieżka uwolnienia nieruchomości, tym mniejsza korekta.

Jak zabezpieczyć środki przy sprzedaży, gdy są długi?

Najbezpieczniej użyć rachunku powierniczego lub przelewów celowych zapisanych w akcie notarialnym.

W akcie notarialnym wskazuje się rachunki wierzycieli. Część ceny trafia bezpośrednio do banku lub komornika. Resztę kupujący przekazuje sprzedającemu po zrealizowaniu warunków, na przykład po potwierdzeniu wpływu środków do wierzyciela. Popularnym rozwiązaniem jest depozyt notarialny lub rachunek powierniczy w banku. Warunek wydania kluczy warto połączyć z potwierdzeniem przelewów do wierzycieli. Zmniejsza to ryzyko po obu stronach.

Jak rozliczyć spłatę długów z ceny sprzedaży nieruchomości?

Ustal w akcie kolejność i kwoty przelewów do wierzycieli, a nadwyżkę otrzymuje sprzedający.

Najczęściej schemat wygląda tak:

kupujący wpłaca część lub całość ceny na rachunek powierniczy albo dokonuje przelewów celowych,
bank otrzymuje kwotę do całkowitej spłaty kredytu i wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki,
komornik i inni wierzyciele dostają kwoty wynikające z zaświadczeń lub planu podziału,
po potwierdzeniu spłat notariusz przekazuje resztę środków sprzedającemu,
strony składają wnioski o wykreślenie wpisów w księdze wieczystej.

Gdy długi przewyższają cenę, strony uzgadniają dopłatę sprzedającego albo inne rozwiązanie zaakceptowane przez wierzyciela.

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży obciążonej nieruchomości?

Potrzebne są tytuł własności, odpis księgi, zaświadczenia o saldzie i brakach zaległości oraz dokumenty techniczne wymagane przepisami.

Zależnie od stanu prawnego przygotuj zgrupowane dokumenty: dokumenty tytułu prawnego (np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia), dokumenty księgowe i zadłużeniowe (aktualny odpis księgi wieczystej lub numer księgi, zaświadczenia o saldzie z banku i o kwotach od komornika, zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni), dokumenty techniczne i planistyczne (świadectwo charakterystyki energetycznej, mapy i wypisy z ewidencji, dokumentacja domu i gruntu) oraz dodatkowe dokumenty zależne od sytuacji (np. pełnomocnictwa, zaświadczenia ze spółdzielni).

Notariusz może wskazać dodatkowe dokumenty zależnie od sytuacji.

Od czego zacząć sprzedaż, gdy nieruchomość ma zadłużenie?

Zacznij od pełnej diagnozy długu, porządnego przeglądu księgi wieczystej i planu rozliczeń.

Ustal listę wierzycieli oraz kwoty do spłaty. Zamów zaświadczenia w banku, u komornika i w wspólnocie lub spółdzielni. Sprawdź, czy cena rynkowa pokryje długi i jakie zabezpieczenia wpiszesz do aktu. Wybierz ścieżkę sprzedaży. Możesz iść na rynek z pośrednikiem lub samodzielnie. Alternatywą jest sprzedaż do firmy skupującej nieruchomości, która zajmuje się formalnościami i rozlicza długi z ceny. Taka opcja bywa szybsza i zmniejsza liczbę etapów, co ma znaczenie przy egzekucji lub presji czasu. Dobrze jest wybrać podmiot działający lokalnie, który zna praktyki sądów i komorników w danym mieście, na przykład w Warszawie, Łodzi i okolicznych miejscowościach.

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości jest możliwa i może być bezpieczna.

Klucz to rzetelne sprawdzenie stanu prawnego, konkretny plan rozliczeń i poprawne zabezpieczenie przepływu środków u notariusza. Im wcześniej zbierzesz dokumenty i ustalisz warunki z wierzycielami, tym prostszy i szybszy będzie finał transakcji.

Zgłoś nieruchomość do wyceny już dziś!