Coraz więcej osób staje przed wyzwaniem sprzedaży udziału w nieruchomości. To inna decyzja niż sprzedaż całego domu czy mieszkania. W grę wchodzą relacje ze współwłaścicielami, dodatkowe ryzyka i pytania o cenę. W artykule wyjaśniam krok po kroku, jak przygotować się do transakcji i na co zwrócić uwagę w 2025 roku.

Dowiesz się, czym różni się sprzedaż udziału od sprzedaży całości, jakie dokumenty są potrzebne, jak przebiega wizyta u notariusza i wpis w księdze wieczystej. Omówię też podatki, typowe ryzyka oraz to, jak przygotować ofertę, by dotrzeć do zdecydowanego nabywcy.

Spis treści

Czym różni się sprzedaż udziału od sprzedaży całej nieruchomości?

Sprzedajesz prawo do części nieruchomości, a nie wyodrębniony lokal, co zwykle wiąże się z dyskontem i większym ryzykiem dla kupującego.
Udział to współwłasność ułamkowa. Kupujący zyskuje prawa i obowiązki współwłaściciela, ale nie wyłączną kontrolę nad całą nieruchomością. Decyzje w sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagają współdziałania. Trudniej też zapewnić dostęp do pełnego korzystania z rzeczy. Z tego powodu rynek wycenia udziały ostrożniej niż nieruchomości sprzedawane w całości, a czas poszukiwania nabywcy bywa dłuższy.

Jakie dokumenty trzeba przygotować przed przeniesieniem udziału?

Podstawą są dokumenty własności, księga wieczysta i świadectwo energetyczne, a także informacje o obciążeniach i współwłaścicielach.
Najczęściej przydają się:

Dokumenty własności: akt notarialny/postanowienie o nabyciu spadku/akt darowizny oraz numer i aktualny odpis księgi wieczystej; świadectwo charakterystyki energetycznej.
Dokumenty obciążeń: dokumenty dotyczące hipoteki, służebności i innych obciążeń oraz ewentualne zaświadczenia o ich sposobie rozliczenia.
Dokumenty dot. korzystania: umowy najmu, użyczenia, porozumienia między współwłaścicielami oraz informacje o sposobie korzystania.
Zgody i pełnomocnictwa: zgoda małżonka jeśli dotyczy oraz pełnomocnictwa i dokumenty tożsamości przedstawicieli.
Dokumenty dla gruntów: dokumenty geodezyjne, wypis i wyrys z ewidencji.
Zaświadczenia i potwierdzenia: zaświadczenia o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.

Kto musi wyrazić zgodę na zbycie udziału we współwłasności?

Co do zasady nie potrzeba zgody współwłaścicieli, ale mogą być wymagane zgody małżonka, banku albo wynikające z umów lub przepisów szczególnych.
Współwłaściciel może zbyć swój udział bez zgody pozostałych. Wyjątki wynikają z konkretnych sytuacji. Jeśli udział wchodzi do majątku wspólnego małżonków, potrzebna jest zgoda współmałżonka. Gdy na nieruchomości jest hipoteka, bank może wymagać dodatkowych oświadczeń. Zdarzają się umowne prawa pierwokupu lub postanowienia między współwłaścicielami, które ograniczają zbycie. Przy wybranych typach nieruchomości mogą działać ustawowe prawa pierwokupu lub zawiadomienia odpowiednich organów.

Jak wycenić udział, gdy nie ma wyceny rynkowej całej nieruchomości?

Punktem wyjścia jest wartość całej nieruchomości, a następnie korekta o ułamek i dyskonto za brak kontroli i płynności.
Najpierw zbierz dane rynkowe o podobnych lokalach lub gruntach. Oceń lokalizację, metraż, standard, stan prawny i ewentualne obciążenia. Ustal orientacyjną wartość całej nieruchomości, a potem zastosuj udział ułamkowy. Następnie uwzględnij dyskonto. Jest ono skutkiem ograniczonej możliwości decydowania, możliwych sporów i mniejszej płynności. Dyskonto może się zwiększyć, jeśli istnieją najemcy, służebności, spory lub brak uzgodnień co do korzystania. Przy nieruchomościach dochodowych sprawdza się wycena na bazie czynszów i kosztów. Pomaga opinia rzeczoznawcy lub profesjonalnego podmiotu skupującego udziały.

Jak wygląda harmonogram formalności u notariusza i w sądzie?

Standardowo: weryfikacja stanu prawnego, ewentualna umowa przedwstępna, akt notarialny, wniosek do księgi wieczystej i rozliczenie.
Proces zwykle zaczyna się od analizy księgi wieczystej i dokumentów własności. Czasem strony zawierają umowę przedwstępną z zadatkiem i warunkami, na przykład na dostarczenie zgody banku. Finalizacja następuje w akcie notarialnym przenoszącym udział. Notariusz składa wniosek o wpis nowego współwłaściciela do księgi wieczystej. Po akcie następuje rozliczenie płatności zgodnie z ustaleniami. Możliwy jest depozyt notarialny lub rachunek powierniczy. Po transakcji strony przekazują dokumenty zarządcy lub spółdzielni. Termin wpisu zależy od sądu.

Jakie podatki i opłaty trzeba uwzględnić przy transakcji udziału?

Stan prawny na 2025: kupujący zwykle płaci podatek od czynności cywilnoprawnych 2% chyba że transakcja podlega VAT, ponadto do kosztów należą taksa notarialna oraz opłaty sądowe; sprzedający może być zobowiązany do podatku dochodowego gdy zbywa przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia, a przy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej należy rozważyć obowiązek VAT.
Kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, koszt wypisów i opłatę sądową za wpis do księgi. Dochodzą koszty ewentualnego wykreślenia hipoteki. Sprzedający może zapłacić podatek dochodowy, jeśli zbywa przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia. Istnieją zwolnienia, między innymi na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli sprzedaż następuje w ramach działalności, należy rozważyć podatek od towarów i usług. Niezależnie od tego warto uwzględnić koszt świadectwa energetycznego i ewentualnej wyceny.

Jakie najczęstsze ryzyka warto zminimalizować przed sprzedażą?

Najczęściej chodzi o spory ze współwłaścicielami, obciążenia w księdze wieczystej i ograniczony dostęp do korzystania z nieruchomości.
Warto zawczasu:

Przegląd księgi wieczystej i obciążeń: hipoteki, służebności i wzmianki oraz plan rozliczenia zobowiązań.
Uregulowanie zaległości i spraw administracyjnych: zaległości wobec zarządcy lub spółdzielni oraz formalne wykreślenia.
Uzgodnienie zasad korzystania i umów najmu: spisanie zasad korzystania, ujawnienie najemców i warunków najmu.
Weryfikacja pełnomocnictw i tożsamości stron.
Bezpieczny model płatności: depozyt notarialny lub rachunek powierniczy i sposób rozliczenia zaległości przy akcie.
Doprecyzowanie warunków i terminów w umowie przedwstępnej.

Jak przygotować ofertę, by znaleźć poważnego nabywcę udziału?

Oferta ma być konkretna, przejrzysta i kompletna pod względem prawnym oraz faktycznym.
W treści oferty podaj wielkość udziału i numer księgi wieczystej. Opisz nieruchomość, jej otoczenie, stan techniczny i dostęp do mediów. Dołącz zdjęcia i plan, jeśli jest dostępny. Ujawnij obciążenia, umowy najmu i ustalenia między współwłaścicielami. Wyjaśnij, jak obecnie korzysta się z nieruchomości i które pomieszczenia są zajęte. Zaproponuj przejrzysty harmonogram i model rozliczeń. Otwarcie komunikuj możliwe ryzyka i rozwiązania, na przykład wykup z najmem albo rozliczenie zaległości przy akcie. Kieruj ofertę do inwestorów i wyspecjalizowanych podmiotów skupujących udziały, które mają doświadczenie w takich transakcjach.

Sprzedaż udziału wymaga dobrego przygotowania i spokojnej komunikacji ze współwłaścicielami. Jasny stan prawny, rzetelna wycena i bezpieczne rozliczenie zwiększają szanse na szybką finalizację. Warto zaplanować każdy krok i zawczasu zamknąć tematy, które mogą wstrzymać notariusza.

Umów bezpłatną analizę dokumentów i wycenę udziału!