Czy sprzedaż w skupie mieszkań może uratować przed licytacją komorniczą?

Czy sprzedaż mieszkania do skupu powstrzyma licytację komorniczą?

Tak, jeśli środki ze sprzedaży w pełni spłacą dług wraz z kosztami egzekucji przed terminem licytacji.

Sama umowa sprzedaży nie zatrzymuje egzekucji. Po zajęciu nieruchomości przez komornika przeniesienie własności jest skuteczne między stronami, ale egzekucja może toczyć się dalej, dopóki wierzyciel nie zostanie zaspokojony. Licytację odwołuje dopiero pełna spłata roszczeń i kosztów albo wyraźne cofnięcie wniosku egzekucyjnego przez wierzyciela. Dlatego kluczowe jest, aby cena sprzedaży wystarczyła na całość zobowiązań oraz aby płatność trafiła na właściwe rachunki we właściwym czasie.

Jak szybko sprzedaż za gotówkę wpływa na postępowanie komornicze?

Im szybciej środki trafią do komornika lub wierzyciela, tym szybciej nastąpi zawieszenie albo umorzenie egzekucji.

W praktyce decyduje termin wpływu pieniędzy, nie sama deklaracja. Notariusz może podzielić cenę na przelewy: do komornika, banku hipotecznego i ewentualnie do wspólnoty. Po otrzymaniu pełnej kwoty komornik może niezwłocznie podjąć kroki do umorzenia. Gdy dokumenty są gotowe, transakcje gotówkowe często zamyka się w kilka dni. Przy pełnej gotowości formalnej bywa to możliwe nawet szybciej. Firmy skupujące, w tym Mieszkanie24.pl działające w Warszawie i Łodzi, deklarują możliwość bardzo szybkiego domknięcia, przy czym natychmiastowa wypłata środków następuje dopiero po prawidłowym zakończeniu formalności i weryfikacji prawa własności.

Jak ocenić, czy cena sprzedaży pokryje długi i koszty licytacji?

Potrzebne jest porównanie ceny netto, którą otrzymasz, z sumą wszystkich zobowiązań i kosztów egzekucji. Oblicz cenę netto do rozliczeń jako: cena sprzedaży brutto minus podatki i prowizje minus koszty notarialne i administracyjne minus ewentualne potrącenia; porównaj wynik z wykazem należności od komornika.

Najpierw warto uzyskać od komornika aktualne zestawienie należności wraz z odsetkami i kosztami. Jeżeli jest hipoteka, potrzebne jest także zaświadczenie z banku z aktualnym saldem. Do rachunku warto wliczyć opłaty administracyjne i potencjalne podatki po stronie sprzedającego. Pomaga prosta checklista pozycji do pokrycia:

• należność główna wobec wierzyciela oraz odsetki,
• koszty komornicze i koszty ogłoszeń,
• saldo kredytu hipotecznego lub innych obciążeń w księdze wieczystej,
• zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni,
• ewentualne podatki związane ze sprzedażą.

Jeżeli oferta nie pokrywa całości, licytacja może nie zostać odwołana.

Jakie formalności trzeba dopełnić przy sprzedaży podczas egzekucji?

Potrzebne są standardowe dokumenty do sprzedaży oraz ustalenia z komornikiem co do spłaty długu z ceny.

Najczęściej wymagane są:

• podstawa nabycia i aktualny odpis z księgi wieczystej z wpisem o egzekucji,
• dane sprawy egzekucyjnej oraz wykaz należności od komornika,
• zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o stanie rozliczeń,
• zaświadczenie ze spółdzielni przy spółdzielczym prawie do lokalu,
• zgody współwłaścicieli lub małżonka, jeśli są wymagane,
• dokumenty tożsamości i ewentualne pełnomocnictwa.

W akcie notarialnym określa się, że część lub całość ceny trafi bezpośrednio na rachunek komornika i do wierzycieli. Po zaksięgowaniu wpływów komornik składa wniosek o wykreślenie wzmianki o egzekucji z księgi wieczystej.

Czy transakcja ze skupem osłabia ochronę przed wierzycielami?

Nie. Ustawowa ochrona wierzycieli pozostaje bez zmian, a egzekucja trwa do czasu zaspokojenia roszczeń.

Sprzedaż po zajęciu jest skuteczna między stronami, ale wobec wierzycieli bezskuteczna do chwili pełnej spłaty długu i kosztów. Wierzyciele mogą kwestionować czynność sprzedaży, jeśli rażąco narusza ich interes, na przykład przy cenie bez uzasadnienia znacząco poniżej rynkowej i bez spłaty zadłużenia. Udokumentowana rynkowość wyceny, na przykład raport rzeczoznawcy majątkowego lub porównania rynkowe, przejrzysty przepływ płatności przez notariusza i bezpośrednie rozliczenie z komornikiem ograniczają to ryzyko.

Jak prędkość przekazania własności wpływa na przebieg licytacji?

Szybkie przeniesienie własności z jednoczesną spłatą długu może doprowadzić do umorzenia postępowania przed licytacją.

Jeśli po akcie notarialnym środki natychmiast trafiają do komornika i wierzyciela, jest podstawa do odwołania licytacji. Samo przyspieszenie aktu, bez realnego przepływu pieniędzy, nie wpłynie na bieg egzekucji. O wyniku decyduje księgowanie środków na właściwych rachunkach przed wyznaczonym terminem licytacji oraz potwierdzenie tego w aktach sprawy.

Jakie ryzyka dla sprzedającego niesie szybka sprzedaż poza rynkiem?

Najczęstsze to niższa cena, niekorzystne zapisy umowy i opóźnienia w płatności.

Warto mieć świadomość następujących zagrożeń:

• cena niższa niż w sprzedaży tradycyjnej w zamian za czas i prostotę,
• umowy przedwstępne z zaliczką niepodlegającą zwrotowi bez jasnych warunków,
• odwlekanie płatności lub próby zmiany ustaleń tuż przed aktem,
• nieprzejrzyste koszty dodatkowe lub potrącenia z ceny,
• konsekwencje podatkowe sprzedaży przed upływem 5 lat podatkowych,
• ryzyko pozostawienia nieuregulowanych opłat eksploatacyjnych.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest rozliczenie przez notariusza na rachunki wierzycieli, przejrzysta wycena i pełna informacja o wszystkich obciążeniach. Mieszkanie24.pl deklaruje bezpłatny dojazd i wycenę oferowane bez opłat wstępnych, ostateczne warunki potwierdzane są w rozmowie, oraz przejęcie formalności, także przy nieruchomościach z problemami prawnymi i zadłużeniem, co może ograniczać ryzyko operacyjne transakcji.

Co zrobić natychmiast, gdy sprzedaż nie uniemożliwi licytacji?

Najskuteczniejsze są działania zmierzające do czasowego wstrzymania egzekucji i ograniczenia kosztów.

Najczęściej stosowane kroki:

• złożenie do komornika potwierdzenia częściowej spłaty z wnioskiem o zawieszenie czynności,
• uzgodnienie z wierzycielem ugody albo cofnięcia wniosku egzekucyjnego po otrzymaniu środków,
• wniosek o rozłożenie należności na raty w uzasadnionych przypadkach,
• depozyt notarialny środków z przeznaczeniem na spłatę,
• nadzór nad korespondencją z sądu i komornika w sprawie obwieszczenia o licytacji.

Równoległa praca nad domknięciem sprzedaży oraz formalne pismo do komornika i wierzyciela często skracają czas egzekucji i ograniczają narastanie kosztów.

Podsumowanie

Zatrzymanie licytacji przez sprzedaż do skupu jest możliwe, jeśli transakcja szybko zamieni się w pełną spłatę długu i kosztów. Kluczem jest właściwa wycena, przejrzyste rozliczenie przez notariusza i bieżący kontakt z komornikiem. Przy presji czasu liczy się sprawna organizacja i zaufany partner transakcyjny.

Skontaktuj się z nami – prowadzimy skup mieszkań w Warszawie i innych lokalizacjach.